買了違章建物卻不能阻止強制執行?

呂昀叡律師

違建
(圖片來源:網路)

一、違章建物不能登記所有權:

什麼是違章建築?起初未依規定聲請核發建照執照,而在建物完工後不能依法辦理建物第一次所有權登記,這個建物如同幽靈般的存在,在地政登記上是查不到的。

既然不能登記所有權,所以沒人擁有這個建物?也不是這樣的,違建的所有權屬於當初出資建造的人所擁有

但由於違建無法辦理所有權登記,因此買賣違建的交易,即便銀貨兩訖,買方所取得的並不是「所有權」,而是「事實上處分權」,法律上對於違建的權利保障是相當微弱的!也因此一般違建的交易價格也較低廉。

而現在要與讀者探討的是,A起造了一棟違建,B花錢買了這棟違建,今天A積欠銀行貸款未還,於是跑來針對違建強制執行,B能不能說:「這棟違建是屬於我的東西,不是A的東西,銀行違法強制執行!」

答案是:B不能阻止強制執行!

二、買到違建,並不能阻止前手的強制執行:

依照前面提到的例子,所有權仍是在出資建造的A身上,而B買到的只是「事實上處分權」,因此A的債主(銀行),針對違建進行強制執行,並沒有錯誤。

相對而言,B想依照強制執行法提起「第三人異議之訴」來阻檔強制行,就會遇到瓶頸,因為B所擁有的事實上處分權,並不是足以排除強制執行的權利(最高法院44年度台上字第721號判例意旨),因此B打這場訴訟,註定是徒勞無功!

三、就算強制執行真的有問題,也應由前手來阻止強制執行:

我們例子稍微改一下,如果今天明明是C欠銀行貸款未還,銀行卻誤會以為違建是C的,因此針對違建強制執行,那麼B能不能提起第三人異議之訴來阻止強制執行呢?

答案也是不行。基於相同的理由,由於所有權人是A,所以應該由A來提起第三人異議之訴來阻止強制執行才對。

結論:

違章建築在法律上的保障程度很低,也因此在實務上衍生了不少問題,釜底抽薪的方法,還是要杜絕違建持續出現,同時要承買違建之前,也一定要仔細再三評估,以免短期內就遇到麻煩事了!

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